Pravna pitanja

PRAVNA PITANJA

- Dokumenti potrebni za promet nekretninama?

Za promet nekretninama potreban je zemljišno-knjižni izvadak (vlasnički list) i kopija  katastarskog plana, građevinska dozvola, uporabna dozvola ili uvjerenje o uporabi, a ukoliko je predmet kupoprodaje građevinsko zemljište tada bi bilo poželjno ishoditi i uvjerenje o namjeni zemljišta kao i urbanističke uvjete iz kojih je vidljivo što je na predmetnoj nekretnini dozvoljeno graditi.

- Kapara?

Kapara je polog od obično 10% vrijednosti kupoprodajne cijene kao znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine. Kapara je u cijelosti regulirana Zakonom o obveznim odnosima. Taj zakon propisuje da:  Ako jedna strana preda drugoj stanoviti iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor skopljen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kada je kapara dana, ako nije što drugo ugovoreno.
U slučaju udovoljenja ugovoru kapara se mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obaveze.
Ako nije drugačije ugovoreno, kupac koji je dao kaparu može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, a ako od prodaje odustane prodavatelj, dužan je vratiti dvostruki iznos primljene kapare.

- Predugovor? 

Predugovor ili preliminar je takav ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, konačni ugovor. Rok u kojem se stranke obvezuju sklopiti glavni ugovor nije bitan element predugovora, ali je vrlo preporučljivo da se on unese u predugovor kako bi ugovaratelji točno znali do kada ih vremenski veže obveza na sklapanje konačnog ugovora.

Predugovor je samostalan i potpun ugovor, samo se sadržaj njegove činidbe sastoji u sklapanju budućeg konačnog ugovora. Za punovažnost predugovora potrebno je da u njemu budu sadržane sve glavne točke konačnog ugovora. To je potrebno zato da se može odrediti osnovni sadržaj konačnog ugovora.

Tko mora ovjeriti potpis kupoprodajnog ugovora kod Javnog bilježnika?

Prodavatelj mora obavezno ovjeriti potpis kupoprodajnog ugovora kod Javnog bilježnika, a kupac to može učiniti, ali i ne mora.

- Etažno vlasništvo?

Etažno vlasništvo je vlasništvo posebnog dijela suvlasničke nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom. Objekt etažnog vlasništva može biti samo onaj posebni dio suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlaštenja. Prema zakonu o vlasništvu, takvi posebni dijelovi suvlasničke nekretnine su:

- stan (stan je skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz);

- samostalne prostorije (to su samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže, i jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila;

- sporedni dijelovi nekretnine (kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske i tavanske prostorije, kućni vrtovi i mjesta za ostavljanje do najviše 2 motorna vozila po pojedinome stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji;

- Hipoteka?

Hipoteka je dobrovoljno založno pravo koje se na stvari osniva bez predaje stvari vjerovniku u posjed i koje ga ne ovlašćuje da drži zalog u posjedu. Založno pravo je stvarno pravo na određenoj stvari ili pravu (zalogu) koje svoga nositelja (založnog vjerovnika) ovlašćuje da određenu tražbinu, ne bude li mu o dospijeću ispunjena, namiri iz vrijednosti zaloga, ma čiji on bio.

Na nekretnini vjerovnik stječe dobrovoljno založno pravo (dobrovoljnu hipoteku) njegovom uknjižbom u zemljišnu knjigu kao tereta na nekretnini. Da bi kupac provjerio da li je nekretnina koja se prodaje opterećena hipotekom potrebno je pribaviti uvijek novi zemljišno knjižni izvadak za predmetnu nekretninu. Ukoliko je nekretnina opterećena hipotekom, na listu c (teretovnici) zemljišno knjižnog izvatka biti će uknjižena hipoteka, te će se vidjeti u čiju korist je uknjižena i za koliki iznos.

- Zemljišne knjige?

Zemljišne knjige (gruntovnica) su javni registri u koje se upisuju nekretnine i stvarna prava (pravo vlasništva, pravo građenja, založno pravo, pravo služnosti, pravo stvarnog tereta) na tim nekretninama, te drugi pravni odnosi i činjenice u svezi s pravnim prometom nekretnina. Zemljišne knjige vode općinski sudovi, a u njima zemljišno knjižni odjeli.

- Vlasnički list?

Zemljišno knjižni izvadak ili popularno rečeno vlasnički list, sastoji se od tri lista:

Na prvoj stranici zemljišno knjižnog izvoda, u lijevom gornjem uglu stoji oznaka katastarske općine (K.O.), a u desnom uglu broj zemljišno knjižnog uloška (zk. ul.).